Airbnb in Italia: I pro e I contro

By Richard Greenbury
24 Aug 2019

Airbnb e altri siti di affitti di case per soggiorni di brevi periodi continuano a crescere in popolarità, non è dunque una sorpresa che sempre più persone stiano cercando di ottenere un piccolo profitto extra dalle loro proprietà.

Ora parliamo di alcune cose legate ad Airbnb: dalle aspettative su di esso e la burocrazia ai pro e i contro

Quali sono I doveri del proprietario di casa ?

Come proprietario di casa ci sono alcune piccole attenzioni che il proprietario di casa si aspetta

Essere attivo nelle risposte ai diversi tipi di domande che potrebbero arrivare
Condividere una quanto più possibile precisa descrizione della casa e di tutti gli utensili /elettrodomestici
Provvedere agli elementi essenziali ( carta igienica, biancheria pulita, etc..)
Firmare il contratto con l'ospite al momento del check in
Comunicare l'identità e il documento del tuo ospite alla questura entro le 24 dal suo arrivo
Rilasciare la ricevuta di pagamento al tuo ospite alla fine della sua permanenza
far trovare sempre ben pulita la proprietà

Come prepararti

Per prima cosa dovresti decidere se vuoi agire in maniera “professionale” oppure no.

Vediamo le differenze

Se non rientri nel “mercato professionale”, puoi offrire solo I servizi base quali pulizia della casa e cambio biancheria, diversamente invece, potrai offrire anche servizi aggiuntivi ( auto, etc...)
Se non rientri nel “mercato professionale”, non puoi dichiarare le entrate da questa attività e scaricarle dalla tua dichiarazione dei redditi, diversamente, invece, potrai inserire gli introiti nella tua contabilità usufruire di eventuali “agevolazioni”
Se non rientri nel mercato professionale, non potrai usufruire di eventuali sgravi fiscali o prestito per l'acquisto della tua proprietà, qualora presenti nel tuo territorio.
Se rientri nel mercato professionale, puoi “scaricare” alcune spese dalle tasse, come pulizie o servizio lavanderia.
Se rientri nel mercato professionale, puoi optare per il regime forfettario e pagare il 15% di tasse per un introito fino a 65.000 euro e il 5% per il “nuovo business”

Una volta deciso se vuoi agire in maniera “professionale” oppure no, dovrai scegliere uno di questi tipi di contrattualistica ( questo alcuni trai piu comuni)

B&B
Affittacamere
Agriturismo
Casa vacanze

Poi dovrai seguire I seguenti steps per il tuo “Airbnb” officiale

Aprire la Partita Iva
Registrare la tua posizione alla camera di Commercio
Registrare la tua posizione all' Inps
Registrare la tua proprietà alla camera di Commercio

Cosa fare per affrontare la burocrazia in maniera saggia

Come per molte altre cose, in Italia c'è sempre molta burocrazia da affrontare e noi faremo del nostro meglio per guidarti ed aiutarti ad affrontarla, rispondendo alle domande che più comunemente ci vengono fatte

https://www.airbnb.com/help/article/1394/responsible-hosting-in-italy

La cosa più importante che devi sapere è che, in generale, dovrai pagare le tasse sui guadagni che otterrai e che dunque dichiarerai relativi alla tua proprietà.

Ci sono indicativamente due tipi di tasse principali

IRPEF

Questa è relativa al totale annuo di introiti che vengono tassati dal 23% al 43%

Se usi questo tipo di dichiarazione potrai detrarre le spese sulla ristrutturazione della proprietà

CEDOLARE SECCA

In questo caso le tasse sono fissate al 21% ( indipendentemente dagli introiti effettivi), ma questa modalità può essere usata solo da chi affitta la proprietà in maniera “non professionale ( tipo con modalità casa vacanze)

Anche in questo caso puoi portare a detrazione la maggior parte delle spese di ristrutturazione/rinnovo della proprietà

Per decidere quali delle due modalità sia la più adatta per te, la cosa migliore è affidarsi al proprio commercialista che saprà tenere in considerazione tutte le eventuali variabili del caso.

I pro e I contro dell'affitto tramite Airbnb

Ci sono diversi pro e contro nell'utilizzo di Airbnb come piattaforma di affitto della propria casa.

Vediamo di cosa si tratta

Pro

Airbnb ha una semplice interfaccia ed è facile da gestire dal primo momento di inserimento della propria casa sulla piattaforma fino ad arrivare alla prenotazione e al pagamento per l'affitto di questa.
registrazione e pubblicazione della proprietà gratuite
Autonomia nella scelta dei prezzi
Si può lavorare tranquillamente da casa
Si conoscono persone provenienti da tutte le parti del mondo

Contro

Airbnb ha appena aumentato la percentuale della propria fee che è crescita dal 3 al 16 %
I check in sono spesso la sera. Mentre I Check in sono spesso in orario giornalieri, potrai aspettarti che almeno il 20% di questi siano la sera dopo le ore 20.00
Devi essere disponibile praticamente h24; li ospiti si aspettano che qualsiasi tipo di problema ( wifi, acqua calda o simili..) venga risolto subito e se questo non succede rischi pessime recensioni che abbasseranno il tuo “livello di servizio”, creandoti una perdita di prenotazioni e dunque di guadagno.
La molta competizione (più di 40.000 proprietà solo a Roma ha generato un abbassamente generale dei prezzi di affitto ed è facile trovare appartamenti in centro per 50 euro a notte
Usura della proprietà - Con molti ospiti che utilizzano la proprietà, il consumo della tua casa è piuttosto elevato e richiede una regolare manutenzione (spesso anche la verniciatura)
Il vicinato potrebbe lamentarsi del “via vai” di persone diverse ogni volta
Alti consumi delle utenze. Sarà difficile controllare I consumi e le bollette saranno alte. Spesso gli ospiti in vacanza lasciano l'aria condizionata accesa per molto tempo anche con le finestre aperte
Dovresti avvisare la questura per ogni nuovo ospita inviare ed archiviare ogni documento di identità
Richiedere ed essere regolare con la tassa di soggiorno
Spese aggiuntive ( check in, pulizia, manutenzione)dipendono da come imposti la gestione della tua proprietà.Dovrai inoltre pagare l'iva su ciò che incassi ( dipende da come imposti la proprietà.

Quindi cosa dovresti /potresti fare ?

C'è molto da fare affittando la propria casa co Airbnb e può essere una seccatura, quindi se vuoi un modo semplice per affittare la tua proprietà, prova Crib Med.
Con Crib Med, puoi affittare a professionisti stranieri per periodi medio / lunghi con meno burocrazia e fatica ma facendo comunque un profitto interessante! Guarda come qui.

NOTA BENE:

Questo articolo è destinato a dare informazioni generali e contiene solo commenti generali su questioni legali. Non si tratta di consulenza su aspetti legali dell'argomento e non deve essere trattato come dunque come consulenza.

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Richard

Richard is the founder of Cribmed. He was born and grew up in New Zealand. In his twenties, he traveled and backpacked extensively before finally settling down in Rome, Italy in 2011.